【上海水處理設備網www.esdzu.com】房地產投資信托基金的定義和核心特征 REITs(Real Estate Investment Trusts)，直譯為“房地產投資信托”，是指以公開發行證券的方式籌集資金，投資于經營現金流充足的成熟房地產資產，將年度可分配現金流按高比例(通常高于90%)分配給投資者的信托型、標準化、權益類證券。基于基礎資產類型的不同，REITs分為基礎設施類REITs和商業地產類REITs。截至2021年6月，全球共有43個國家建立了REITs制度，38個國家已經發行了REITs。到2020年底，總市值約2萬億美元，美國占半壁江山。 羅指出，在國際成熟市場，REITs有五個共同的核心特征:一是投資、持有和運營特定房地產行業的成熟資產；二是預期分配率較高、綜合收益率適當的權益類證券；第三，在設立環節享受中性稅收和高比例分配的免稅待遇；第四，是行業領先機構實現輕資產模式運營的資本運作平臺；第五，是基于“信托關系”和原權利人對“親清關系”的堅守。在試點階段，與國際成熟市場仍有較大差距，具有典型的“國內特色”。 國內外房地產投資信托基金的發展 從分布收益率和綜合收益率來看，美國過去60年的平均綜合收益率是13%，投資收益率非常好。整體來看，隨著美國基準利率的降低，現在股息率維持在30年期國債收益率，加400BP。近年來，股價變動的收益率持續上升。 羅煉介紹，亞洲幾個國家也是如此。公募REITs歷年分紅收益點基本是在30年期國債收益率的基礎上400BP。對于我們國家來說，30年期國債收益率在3%左右，正常的股息率應該在7%左右。“公募REITs不是債務融資工具，融資成本不能和銀行貸款、債券比。REITs是權益類產品，約定的資金成本可以促進經營模式的轉變，從重資產經營模式向輕資產經營模式轉變。上海純水設備如果只是基于借貸成本考慮要不要做公募REITs，那就不要做，因為成本太高。” “在亞洲，日本的REITs規模最大，新加坡的REITs在市場上最活躍。我一直呼吁中國在REITs方面多學習新加坡。”羅聯說，新加坡這么小的地方，淡馬錫體系下的國有企業很多。他們通過公開發行REITs成長為全球特定行業的領先機構，包括商業地產公司凱德置地和市政公用事業公司吉寶，值得國內借鑒。因為國內的公用事業投融資體制和新加坡很像，都是以國有企業為主。印度雖然基礎設施落后，但公募REITs走在了中國前面，可以刺激中國加快推行REITs。 2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布通知，開展面向國內基礎設施公開發行REITs(房地產投資信托基金)試點工作。但總的來說，這兩年國內進展很慢。相比萬億基建的存量資產和萬億人特別偏愛穩定收益類資產的保險、養老，這兩年公募REITs的進度太慢了。 為什么要推廣REITs？ 為什么要推廣REITs？羅指出，由于REITs確實可以改變傳統主體負債的投融資模式，為我們重塑重資產項目的投融資模式，因此在REITs完成后，我們可以根據基礎設施項目全生命周期不同階段的風險收益特征，采用分階段的融資工具組合。具體來說，經過幾年的建設、運營和成熟，一個水務項目的資產收益率可以達到證券化的基本收益率水平，可以通過CMBS、ABS、類REITs、上市公司、公募REITs等方式實現完全證券化。證券化是將資產或融資工具從私人融資工具變為市場上公共投資的證券。整體來看，證券化的融資成本比民間融資更便捷，融資成本低很多，盤活存量資產的資產估值高很多。 具體來說，你的貸款可以轉化為固定收益的CMBS，應付賬款可以轉化為固定收益的ABS和REITs，股權部分可以轉化為股權REITs和上市公司。有人會問，在供水行業，為什么上市公司一定要公募REITs？這是因為供水行業上市公司在市場上整體估值比較低，“沒人疼也沒人愛”，股價比較低。如果實行公募REITs，會有實質性的變化，會有所得稅的國際豁免，分紅能力至少提高25%。整體來看，相比上市公司，REITs的市凈率和估值大概高出30%到40%，意義重大。 從公募REITs的情況來看，一塊錢的資產經過評估可以變成3~4塊錢，相當于凈資產增加了3倍，資產負債率可以明顯降低。如果要做一個新項目，可以借用短期資金，先用降低后的資產負債率來建設項目。項目在運營培育期，可以找保險資金，發行債權投資機會，或者發行項目收益債，實現一輪再融資。這樣就可以把原來需要15-20年的長期資金變成3年的流動資金，然后做5年的債權計劃，然后就變成REITs，這樣就顯著降低了整體的融資難度和綜合融資成本。 國內外房地產投資信托的實踐案例 吉寶企業集團是新加坡具有投融資平臺性質的市政公用企業。該公司成立于1968年，1980年10月在新加坡上市，是一家多元化的全球性企業，業務覆蓋20多個國家。2020年營業收入66億新元，其中41%來自新加坡以外，資產負債率47.4%，淡馬錫控股20.40%，黑石5.09%。吉寶在中國也有很多大項目，比如牽頭組織新加坡財團投資兩個中新政府合作項目:中新蘇州工業園區(1994年)和中新天津生態城(2008年)。2016年，整合旗下REITs管理、商業信托管理和基金管理業務，成立吉寶資本(Keppel Capital)，致力于提供一流的資產管理平臺，與聯合投資者一起擴大資本基礎，實現高效的資本循環。集寶資本目前管理著兩只商業地產REITs、一只基礎設施業務信托和一只數據中心REITs。 2015年5月18日，淡馬錫控股于2007年1月5日發起的鑫源基建信托與吉寶綜合工程株式會社于2010年5月27日發起的嘉路信托合并。目前，它是在新加坡上市的管理資產規模最大的商業信托。KIFM是KIT的“受托管理人”，其發起人是吉寶基礎設施控股公司。截至2020年底，KIT擁有資產49.3億新元，總負債34.36億新元，資產負債率69.70%。其資產組合包括三個核心領域:交通和網絡、能源、固體廢物和水處理。2021年3月2日淡馬錫間接占股31.93%，浦田資本間接占股13.71%，巴克萊投資公司占股8.58%。KIT的交易價格常年保持穩定。2020年末總市值27.2億新元，市凈率1.89倍。2019年和2020年的股息率分別為6.9%和6.8%。 2014年12月12日，吉寶公司將2001年開始培育的數據中心業務通過吉寶數據中心REIT上市，融資5.129億美元。發起人是吉寶通信，承諾REIT擁有資產優先購買權。管理人為吉寶數據中心管理公司，由吉寶信息通信和吉寶資本各出資50%設立。截至2020年底，管理的資產為33.5億新元，資產負債率為36.2%，加權平均債務成本為1.6%。每個信托單位凈值為1.19新元，年末收盤價為2.81新元，市凈率為2.36倍。淡馬錫控股間接持股22.97%。自上市以來，持有人累計綜合收益率為311.6%，最近兩年綜合收益率為59.8%和38.4%。18項成熟資產平均出租率高達97.8%，平均租期6.8年，13項資產全租。數據中心開發運營平臺“吉寶數據中心控股公司”、投資管理平臺“吉寶資本(管理人和基金)”和吉寶DC房地產投資信托基金的協同發展，支撐了吉寶數據中心業務形成了綜合競爭優勢和行業領先地位。嘉興純水設備 受托人將每年按管理財產資產價值的0.015%收取托管費，每月最低金額為15，000美元。管理人費用包括五部分:按管理資產價值的0.5%計算的年度基本費用；績效費按當年財產凈收入的3.5%計算；收購服務費按當年收購資產價格的1.0%計算；銷售服務費按當年出售資產價格的0.5%計算；項目開發管理費按開發新項目的項目建設成本的3.0%計算。 “目前我國公募REITs存在一個很大的問題，就是公募基金在其中承擔了太多的責任，但現在不具備這個能力，以后也永遠不會具備這個能力，它將承擔公募REITs的主動管理責任。”羅煉指出。 國內一些企業也做得很好，比如越秀集團。越秀集團1985年在香港成立，形成了以金融、地產、交通基礎設施、現代農業為核心產業，造紙等傳統產業和未來可能進入的戰略性新興產業的“4+X”現代產業體系。越秀集團旗下擁有越秀金融控股(2000年7月8日)、越秀地產(1992年12月15日)、越秀住房信托基金(2005年12月21日)、越秀服務(2021年6月29日)、越秀交通基建(1997年1月30日)、越秀交通。上海純水設備 越秀房地產投資信托基金于2005年12月在港交所上市，是全球首只投資mainland China物業的上市房地產投資信托基金。專注于主要用于寫字樓、零售、酒店、酒店式公寓等商業用途的物業，努力收購帶來可觀現金流和回報的物業，尋找商機，通過運營優化實現更高的收入增長。越秀金融大廈收購于2021年完成。截至2021年底，總資產438.62億元，產權面積118.3萬平方米，較港、新上市房地產基金分別增長約10.5倍和7.4倍，成為mainland China規模最大的REITs。 羅煉表示，從越秀集團的例子來看，資產證券化只有起點沒有終點，只有更好沒有最好。 房地產投資信托的八大比較優勢 公募REITs與上市公司的主要區別在于，公募REITs有強制分紅和稅收優惠，估值明顯高于上市公司。羅煉總結了公募REITs的比較優勢: 首先是籌集項目資金。通過REITs盤活成熟房地產資產存量，投資者轉讓現有資產的收益為自有資金，可用于新項目的資本金等用途。 二是重構投融資模式。利用REITs可以不斷盤活進入成熟期的存量資產，形成建設期、資產培育期、成熟期多元化融資模式的平滑切換，顯著降低項目全生命周期的融資難度和融資成本。 三是降低財務風險。利用好REITs可以將部分存量債務隨存量資產轉移出資產負債表，還可以通過存量資產的重估和變現提升股東權益，大幅降低資產負債率和財務風險。 四是維護主動管理權益。原所有人發起設立并積極管理REITs，及時順利地將其精心培育的成熟優質房地產資產轉移至自己管理的REITs，并持續享有營業收入和資產增值收益，收取合理水平的管理費。 第五，資產轉移更加便捷。如果原所有人具有良好的市場信譽，能夠得到REITs投資者的廣泛認可，那么只要遵循REITs的資產收購流程，就可以按照出售計劃，以合適的價格順利轉讓給自己控制的REITs。程序便捷可控，轉讓價格合適。 第六，資產估值較高。通過REITs盤活成熟房地產資產存量，資產估值可大幅超過直接出售房產或向中小投資者出售產權等傳統方式。如果稅收支持政策能夠落實，估值優勢將更加顯著。 七是培育資本運營平臺。房地產投資信托基金可以合并和分離，出售現有資產，或籌集資金收購新的資產。實際上，它們是可持續經營的資產管理和資產運營平臺，可以提高投融資和資本運作的主動性、多元化和可控性。 八是幫助“強者恒強”。REITs支持重資產投資者走向輕資產經營模式，支持綜合能力較強的投資者收購較弱的同行，是幫助行業龍頭企業“強者更強”的重要推手，有利于提升房地產行業整體運營效率。未來如果供水行業玩REITs，供水企業可以開始并購，供水行業的集中度和運營管理水平可以提高。 國內基礎設施REITs試點已經出臺了一些政策，做了14個產品，有20個進入程序。一個重要的問題是，基金管理公司在交易結構中發揮著重要作用，但它們缺乏足夠的能力。首批9單因為先發效應特別看好，包括整體發行和高溢價。比如當時富國發起的REITs發行后，對首創環保集團的股份影響很大，股價翻倍。 中國公募REITs的五大創新方向 羅最后總結了國內公募REITs發展的創新方向。 首先，確定房地產投資信托基金的交易結構。目前采用的是“公募基金+ABS”的雙層結構，可以滿足盡快啟動試點的階段性需求，但增加了法律關系、治理機制、職責分工和信息披露的復雜性。REITs作為公開上市的證券，嘉興純水設備在很長一段時間內應該不會有純粹的通道結構。未來無論是公募基金、上市公司、集合信托作為產品載體，承擔主動管理法律責任的受托人都應該是行業龍頭企業或其控股子公司的原所有者。繼續以公募基金為載體的，需為管理人(受托人)管理REITs基金設立專項業務許可，由原權益持有人或其子公司按規定申請業務資格。上海純水設備 第二，提供堅實的法律保障。目前對REITs的發行監管以證監會發布的部門規章為依據，法律層級較低，沒有約束行為，保護各方利益。REITs作為公開交易的證券，需要更堅實的法律基礎。根據產品發展需要，修訂《公司法》、《基金法》、《證券法》，制定《REITs條例》，對REITs的設立、募集、管理、融資、投資、估值、治理、信息披露、稅收優惠、監督管理等進行全面明確的規定。 第三，實施一整套稅收政策。由于缺乏一套明確的稅收支持政策，早期試點產品普遍采取“一事一議”的政策和“股債結合”等稅收籌劃措施，增加了不必要的復雜性和不確定性，會削弱REITs對各方的吸引力。借鑒國際成熟市場經驗，實現產品設立稅收中性，免除或遞延基礎資產轉讓相關的各類稅收，不因設立REITs和結構設計帶來額外稅收負擔(2022年1月26日有限實施)；REITs的企業所得稅稅基為應納稅所得額減去當期分配給投資者的股利(尚未實施)。 四。實施基于信息披露的注冊制。REITs基礎資產的項目現金流和分紅率穩定，不需要通過特別繁瑣的流程進行“審批式”的多環節審核。應設立注冊制的REITs董事會，簡化發行和上市審核程序，前提是原始權益持有人和經紀人、律師、會計師、評估師等專業中介機構的責任得到履行。從實踐情況來看，國內公募REITs試點產品的信息披露水平有待大幅提高，力爭達到更高的“上市資產”標準。 動詞 （verb的縮寫）支持上市公司發展REITs。從國際經驗來看，重資產領域的上市公司是發行REITs最主要的群體。中國股市已經有一批專注于能源、公路、港口、機場、鐵路、電信、供水和污水處理的上市公司。經過必要的轉型，通過資質測試，可以整體或部分轉型為REITs，形成規模化的REITs集團，改變資本市場上市公司和REITs的估值邏輯。在適當的時候，需要將符合條件的商業地產資產納入REITs的基礎資產范圍。

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